过去一年，“保交楼”成为房地产行业的重要任务，更是行业政策的着力点。时至今日，虽然有纾困基金、“保交楼”专项借款、政府引导商业银行资金参与等资金助力，但是真正要实现“保交楼”仍存瓶颈。在“保交楼”提出一周年之际，围绕“保交楼”破局之道，业内共同探讨有哪些“保交楼”经验可以借鉴，哪些“保交楼”路径需要改进？
　　新京报制图/许英剑
　　各地如何制定“保交楼”措施？
　　采用定制化解决方案
　　“保交楼”对于稳定购房者的预期至关重要，也是稳民生的关键之一。政府出台了不少支持政策，尤其是资金方面，以推进“保交楼”工作的顺利进行。
　　据中指研究院企业研究总监刘水介绍，2022年以来，多地采取不同措施积极响应“保交楼”，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构盘活项目等。今年各地政府工作报告也较多提及针对房企的支持政策，主要体现在满足企业合理融资需求、化解房企风险、推动行业重组并购等。
　　对于“保交楼”，华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，总体来说，现在市场的恐慌情绪已经在大面上得到控制和消化，没有人再提“多米诺骨牌式的崩盘”，但是还可能有新的一些局部违约，进而影响“保交楼”，这就需要密切跟踪具体的项目，解决“保交楼”的问题。
　　在贾康看来，各个地方政府要在具体场景里做好定制化解决方案。因为“保交楼”不可能是开发商碰到问题而自己就能够解决的，所以地方政府要守土有责，保一方平安，一定是需要由地方政府介入，进行具体的相关运作，包括调动各种可能的支持手段。
　　“在不同的地方、不同的案例、不同的场景之下，要解决‘保交楼’的问题没有一定之规。此前，河南郑州一带就是应用多种手段组合来实现‘保交楼’。而现在，如果碰到‘保交楼’的问题，地方政府可以总结一些过去的经验，考虑到各地的情况千差万别，不能用一个标准的方案解决问题，一定要进行具体设计。”贾康表示，从企业层面来看，要借着政府“保交楼”政策方针的落实，调动自身潜力，努力优化改善经营管理战略与策略的组合。
　　配套融资政策如何惠及更多项目？
　　政策持续加码补足资金缺口
　　从目前来看，继续加大“保交楼”资金支持，包括加大对企业资金的支持力度，企业资金面逐渐改善，才能对“保交楼”形成更好支撑。
　　对此，建诚晟业联合创始人苑承建表示，目前，资金来源于销售回款、外部融资以及资产转让。其中，商业银行拿配套资金保项目的动力较低。在现有政策的基调下，尽管中央层面政策标准相对宽松，但在实际执行层面，商业银行考虑到此类高风险项目资产贬值过快，影响自身财务审计等，对于配套融资基本无法真正实施落地。未来需要放宽针对商业银行发放配套融资所进行的监管及审计标准，灵活调整风险防控机制，打消商业银行的风控顾虑，才能有效保障融资渠道的畅通。
　　亿翰智库研究总监于小雨认为，配套融资政策要惠及更多项目，还要进一步加快落实保交付各项政策，推动保交付措施的迭代升级。在资金来源问题上，对已停工或烂尾的项目严厉追责，层层追溯，将预售资金追回并用于项目复工建设；设立保交付专项基金，专款专用，推进项目工程顺利建设。
　　在保交付工作推进过程中，于小雨指出，应对企业、监管银行等主体严格约束管理，避免任何资金挪用情况出现；对于任何违规主体，严厉追责。在资金管理制度方面，可由住建部牵头成立“保交楼”工作小组，定期跟踪和总结全国的进度，发现并引导解决影响“保交楼”的突出矛盾和堵点。
　　值得关注的是，自去年以来，AMC（金融资产管理公司）宣布与受困房地产企业达成合作，被认为是“保交楼”的助力器。不过，在苑承建看来，AMC更多是作为资产管理人，担任财务顾问、重组服务商等角色，很难用自身的资产负债表直接去承接地方政府的债务或者提供大量的流动性支持。不过，未来，AMC可以通过自有房企子公司代建、与外部代建公司合作以及入资优质房企推动地产项目纾困。
　　考虑到当前仍存在资金不足的问题，于小雨表示，国开行等机构的专项借款和纾困基金仍有持续加码空间，提升“保交楼”资金规模。此外，监管部门可给予AMC、商业银行、国企、央企等更多的鼓励和支持，鼓励此类主体积极参与“保交楼”。
　　苑承建还表示，在“三支箭”下，增信发债等渠道变得畅通，但银行作为最后一环，因坏账压力使得民营房企获取贷款难度变大。此外，需要将楼盘从出险企业中剥离出来，阻隔“保交楼”项目风险和集团风险。
　　未来“保交楼”主流方式是什么？
　　代建代管代持模式解决交付问题
　　除了通过配套融资政策之外，代建代管代持以及优化预售资金管理等众多手段也被认为是促进“保交楼”的有效手段。
　　“部分城市采用代建代管代持模式解决保交付问题，即由委托方发起，而拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务。”于小雨预计，此类模式或在未来成为解决困难问题的主流方式，政府未来可能为此设立专项基金。
　　于小雨认为，还可考虑以项目为主体优化预售管理，不按企业主体实行一刀切。此外，预售资金监管合理优化，不因企业属性或已出险就一刀切，而是根据项目工程进度，施工节点等灵活调整资金监管，给予企业更多自主权，但对于资金用途要严格监管，确保预售资金用于工程款、农民工工资等款项支付，实现“保交付”。
　　“综合来看，加强前期政策的完整落地实施，继续加大‘保交楼’资金支持力度，包括对于企业正常经营运转的支持力度，恢复企业造血功能。另外，对于有交付风险的企业要提早预警、提前介入，避免出现新的停工项目。地方政府也可通过定向回购的方式支持‘保交楼’，比如回购商品房作为保租房等，推动项目快复工、早交付。”苑承建如是说。
　　事实上，为了避免延期交付，个别项目减配交付也给市场带来不小的负面影响。对此，贾康强调，在“保交楼”中绝对不可以忽视质量。在质量上已有很多约束机制，这些约束机制要起作用。比如，在交楼时，购房人进行验房检查，也可以认为，未达应有标准而有权拒绝签字收房，发现问题一定要及时解决，解决以后才能签字收房。当然，这其中可能会有一些内部质量隐患，购房人并不一定能有专业上的判断能力，但是购房人可以购买服务，委托有专业资质的机构进行验收。
　　贾康强调，“保交楼”一定包括保质量，这是一个最基本的问题，这才是有效供给。对于企业而言，也应该注重质量达到的标准。其中不排除个别企业出现做得不到位的情况，但是从主观角度来说，企业在市场竞争中需要维护自己的声誉，因为“保交楼”的质量也关系到其可持续发展。
（文章来源：新京报）